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北京地王試探調規

发布时间:2020-01-10 08:53:26

6个月前,北京广渠路15号地竞拍现场的激烈厮杀犹在眼前;6个月后,“广渠路15号项目调整公示”却悄然出现在了北京市规划委员会的站上

最受关注的黄金地块,最神秘的央企“黑马”,最先要求调整规划的2009地王……尽管调规步骤尚在静悄悄进行之中,但这静悄悄的背后却聚焦着各方的强力关注:如何调规,为何调规,会否通过,意欲何为

值得注意的是,此次调规申请中,特别强调“建筑规模不变”、“容积率不动”,貌似并未触及敏感雷区然而,在过去的半年之中,央企面不改色、频拼地王的场景给人留下了太深刻的印象,所以这次事件从某种意义上说,对开发企业以及后进地王的后续行动有着“标杆”作用,不可小视

“此次没有碰‘容积率’这个关键指标,而且还设置 0天的公示期,可能相关人也在试探舆论对这个事情的态度”有关人士表示

在 0天的公示期后,地王调规究竟是何走向

“且看这盘棋怎么走完”一位当时参与广渠路15号地竞拍的北京某知名开发企业负责人对称

申请调规:提质、提价还是预热

2009年12月 0日,北京市规划委员会站首页的左侧“规划类公示”一栏贴出了一则广渠路15号项目要求调整的公示

公示显示,广渠路15号项目的建设单位中化方兴投资管理有限公司,向北京市规委申请控规调整申请调整内容为:一、在建筑规模不变的前提下,将A地块建筑控高由60米调整为80米,A地块建筑控高由80米调整为100米;二、在用地面积不变的前提下,将A体育公园用地与A住宅混合公建用地的位置进行调整

面对申请内容,多位业内人士表示,中化方兴此举意在“向空间要面积”,通过降低建筑密度、提高绿地率、增加楼间距等,来提升项目品质,最终实现高售价

“建筑高度拔高,由‘矮胖’变成‘修长’,产品形态会发生变化”北京某房企负责人分析,通过高度的调整,有可能把“高塔”变成“高板”,这样售价定会提高

“这次调整虽然没有动容积率这个关键指标,但还是动了实质性指标”一知名房地产顾问机构负责人认为,“建筑密度降低,地面绿地率就会放大,楼间距也会放大,整个小区的环境会更好,未来售价更高”他同时表示,将A体育公园用地与A住宅混合公建用地的位置进行调整,表面上虽然是土地用途置换,但已经改变了土地用途“把公园的位置进行了调整,一个半公共半开放性质的公园就变成了项目内花园”

按北京市规委上公示材料所示,注意到,原规划A体育公园用地位于A住宅混合公建用地的西侧,东侧的A地块与体育公园完全隔离;而调整后,体育公园用地与A、A和A都实现了“接壤”

“而且在变相提高项目品质的背后,还有一点可能是大家都没注意到的,就是变相地降低了项目投入成本”上述人士分析

“广渠路15号地肯定是要打造豪宅假设楼本身内外部装饰花2000万元打造的话,可能根本看不出来什么效果,但是如果把2000万元拿出来去做绿化,可能比颐和园还‘皇家园林’”有人士对表示

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则表示,据他分析,中化方兴此举可能只是“预热”,为将来再次改规提供空间,后续更加“实质性”的调规可能还会出现

多方静观其变

接受采访的多位业内人士分析,广渠路15号地此次调整特别强调“在建筑规模不变的前提下”,是想试探各界对此次调整动作的接受程度

“一方面,相关部门想看看舆论对于地王调规的反应,另一方面开发企业也在看会否批准”

一位开发企业的拿地负责人告诉,其实在地块的竞买上,一般企业在拿到标书后,都会首先交给自己公司的设计部门做一版初步设计,以确定竞拍现场的喊价上限“初步设计肯定要考虑采用什么样的产品形态,在满足楼间距、日照要求的前提下,指标能不能做足,比如说有些地块的规划容积率是2.5,按某公司的设计,可能只能做到2. 、2.4,他对地价的承受能力相对就会低一些;而有的公司可能先不考虑如何做,就按2.5来算,那么他能承受的地价上限就高”

他分析,现在广渠路15号地已经“名花有主”,再去探讨对当初同场竞地的企业“公平不公平”已经没有意义但是,对于此次广渠路15号项目申请调规的最终走向,当初同场竞技的企业,甚至包括其后陆续出现的“地王”企业,肯定会持续关注,甚至会“讨个说法”

“调规是比较敏感的事,有很多高官因为批准更改容积率受贿而落马北京规划委愿意接受申请并进行公示,可能是在试探”一位不愿具名的业内人士分析据其和多家企业的高管交流,房企也把广渠路15号项目申请调规看成了一件有“标杆”意义的事件

“如果通过了,将是土地市场一个有‘里程碑’意义的大事因为招拍挂拿地时都有约束,通过就意味着原来已经拿地的地王都可以来调整规划,这样每一个地王的项目都会很好做”

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